A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu, por decisão unânime, que um locatário em situação de inadimplência não possui o direito de reter um imóvel, mesmo que tenha realizado benfeitorias necessárias e úteis. O colegiado fundamentou que o descumprimento da obrigação contratual primária, que é o pagamento de aluguéis e encargos, impede a invocação do direito de retenção para assegurar uma eventual indenização pelas melhorias.
Essa decisão resultou na negação de um recurso especial interposto por uma locatária. Ela, embora estivesse em débito com a proprietária, buscava manter a posse do imóvel até que fosse compensada pelas benfeitorias efetuadas.
A controvérsia surgiu de uma ação de despejo movida pela locadora, que solicitava a rescisão contratual, a reintegração da posse do imóvel e o pagamento dos aluguéis e encargos pendentes. Em primeira instância, o juízo reconheceu as benfeitorias necessárias e úteis feitas pela locatária para tornar o imóvel habitável. Contudo, decretou o despejo e a condenou ao pagamento dos débitos, garantindo-lhe o direito à indenização pelas melhorias comprovadas e a compensação dos valores investidos na reforma.
O Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) posteriormente removeu o direito de retenção do imóvel, mantendo as outras determinações da sentença. A corte goiana argumentou que, sob o princípio da boa-fé, o direito de retenção é aplicável apenas a locatários que estejam em dia com suas obrigações contratuais.
No recurso especial, a locatária alegou que o TJGO havia restringido de maneira indevida e desproporcional seu direito de retenção, mesmo com o reconhecimento das benfeitorias necessárias e úteis. Ela argumentou que os investimentos na reforma foram substanciais, equivalendo a uma reconstrução do imóvel.
Diferença entre Indenização por Benfeitorias e Direito de Retenção
A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso, esclareceu que o direito de retenção serve como um mecanismo para garantir o pagamento de indenização por benfeitorias feitas no imóvel. Contudo, ela enfatizou que indenização e direito de retenção não são sinônimos, sendo este último condicionado à posse de boa-fé. Dessa forma, a indenização por melhorias pode ser reconhecida sem que isso automaticamente confira o direito de reter o bem.
Conforme a ministra, em contratos de locação, a posse de boa-fé é mantida pelo pagamento pontual de aluguéis e encargos. A inadimplência, por outro lado, desequilibra a relação contratual e frustra a expectativa do locador de receber a contraprestação pelo uso do imóvel.
A relatora argumentou que um locatário que falha em cumprir a obrigação contratual principal não pode, simultaneamente, reivindicar o direito de retenção contra o locador para garantir indenização por benfeitorias. Ela explicou que o direito de retenção, como instrumento coercitivo, é incompatível com a posição de quem, na mesma relação jurídica, continua devedor dos aluguéis e encargos pelo uso do imóvel.
Inadimplência de Aluguel e a Ausência de Boa-fé para Retenção
A ministra Nancy Andrighi complementou que, no contexto locatício, a posse de boa-fé é inexistente quando o locatário permanece no imóvel sem honrar a obrigação fundamental que justificava o uso do bem. Para ela, a falta de pagamento quebra o equilíbrio do contrato e anula a boa-fé objetiva essencial para o exercício do direito de retenção.
A relatora concluiu que a locatária inadimplente não tem direito à retenção, pois a manutenção da posse sem o cumprimento da obrigação principal de pagar aluguéis e encargos é incompatível com a boa-fé objetiva.