A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu, por unanimidade, que a quitação de débitos iniciais em uma ação de despejo não impede a rescisão do contrato de locação caso o inquilino persista em atrasos recorrentes ao longo do processo. O colegiado considerou que a purga da mora – mecanismo legal que permite ao locatário evitar o despejo ao quitar a dívida – deve resguardar o inquilino de boa-fé, e não servir como pretexto para o descumprimento contínuo das obrigações contratuais.
Em primeira instância, a ação de despejo havia sido julgada improcedente, sob o argumento de que os valores devidos foram quitados antes da citação. Contudo, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) reverteu a decisão, reconhecendo que o locatário manteve um padrão de inadimplência reiterada, efetuando pagamentos de aluguéis vencidos com atraso durante a tramitação do processo.
Ao recorrer ao STJ, o locatário alegou que houve a purga da mora. Adicionalmente, argumentou a ocorrência de julgamento extra petita, sustentando que a locadora teria alterado o fundamento da demanda ao converter um pedido de despejo por falta de pagamento em uma ação de rescisão contratual por infração às cláusulas do aluguel.
Ação de despejo implica pedido de rescisão contratual
Durante a análise do recurso, a ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, enfatizou que a jurisprudência do STJ entende que não há julgamento extra petita quando a decisão judicial é uma decorrência lógica do pedido original. Isso permite ao magistrado inferir, a partir de uma interpretação lógico-sistemática da petição inicial, o que a parte realmente busca com a demanda.
Dessa forma, conforme a ministra, uma ação de despejo não se restringe apenas à ordem de desocupação do imóvel, mas tem como consequência jurídica intrínseca o desfazimento do vínculo contratual entre locador e locatário.
Uso reiterado da purga da mora pode prejudicar o credor
A ministra Andrighi salientou que a Lei do Inquilinato concede ao locatário a prerrogativa de evitar a rescisão do contrato por meio da purga da mora, desde que o pagamento integral do débito ocorra no prazo legal. No entanto, ela esclareceu que esse mecanismo não pode ser empregado de forma abusiva, especialmente quando utilizado repetidamente, pois tal prática pode se tornar prejudicial ao credor, que seria obrigado a recorrer continuamente ao Judiciário para receber os valores devidos.
No caso em questão, apesar de os débitos inicialmente cobrados terem sido quitados antes da citação, a relatora observou que a inadimplência persistiu ao longo de toda a tramitação processual. Segundo a ministra, o fato de o locatário continuar pagando com atrasos descaracterizou uma efetiva regularização da mora.
Para Nancy Andrighi, essa conduta demonstrou um descumprimento contínuo da principal obrigação contratual – o pagamento pontual dos aluguéis –, agravado pela ausência de depósitos judiciais dos valores vincendos durante o curso da ação de despejo. A ministra concluiu que “tal postura contratual caracteriza inadimplência constante, afasta a purga da mora e autoriza a rescisão contratual e o despejo”.